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Die Wohnungsfrage war schon immer eine der zentralen sozialen und politischen Fragen. Mittlerweile ist dies auch bei den politischen Akteuren wieder so weit in den Vordergrund gedrungen, dass keine politische Partei und keine Regierung an schlüssigen Antworten mehr vorbeikommt. Vor allem in den städtischen Ballungsgebieten haben nicht nur Menschen mit geringem Einkommen, sondern auch viele Haushalte mit normalen Einkommen Schwierigkeiten, ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Neben dem immergleichen Mantra "Bauen, bauen, bauen …" rücken daher die Bezahlbarkeit und die Verfügbarkeit von Wohnungen und damit die Bedeutung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wieder stärker in den Vordergrund. Am Beispiel der Landeshauptstadt Düsseldorf kann sehr gut veranschaulicht werden, wie viele Menschen davon betroffen sind.

In Düsseldorf gibt es ca. 360.000 Haushalte. Davon haben schätzungsweise etwa die Hälfte, also ca. 180.000 Haushalte, einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine öffentlich geförderte Wohnung. Demgegenüber stehen lediglich noch ca. 15.000 geförderte Wohnungen. Jedes Jahr fallen weit mehr Wohnungen aus der Mitpreisbindung heraus als neue dazukommen.

Die Stadt Düsseldorf hat darauf mit dem Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt reagiert, das 2013 verabschiedet und 2016 angepasst wurde. Stadtbild Düsseldorf 2021Darin ist unter anderem festgelegt, dass bei größeren Wohnungsbauvorhaben mindestens 20 und bis zu 30 % öffentlich geförderte Wohnungen entstehen müssen und mindestens 10 bis zu 20 % preisgedämpft sein sollen. Derzeit sind Bestrebungen im Gang, diese Zahl noch zu erhöhen auf mindestens 50 % gefördert oder preisgedämpft, davon mindestens 30 % gefördert. Die Abstimmung darüber im Stadtrat ist für Anfang 2022 geplant.

Wir stellen im Verein immer wieder fest, dass viele Menschen nicht wissen, was unter gefördertem oder preisgedämpftem Wohnungsbau eigentlich zu verstehen ist und welche Grundlagen und Mechanismen zum Tragen kommen.

Geförderter Wohnungsbau - Was ist das eigentlich?

Bei öffentlich geförderten Wohnungen, häufig auch als Sozialwohnungen bezeichnet, erhält der Vermieter eine staatliche Förderung (Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen etc.) für den Bau öffentlich geförderter Wohnungen oder die Umwandlung in eine geförderte Wohnung. Dafür verpflichtet er sich, die Wohnung zu einem festgelegten Preis zu vermieten, der deutlich unter den Mieten auf dem sog. freien Wohnungsmarkt liegt. Außerdem darf die Wohnung nur an Interessenten mit einem Wohnberechtigungsschein vermietet werden.

Den Wohnberechtigungsschein (kurz: WBS) kann man bei der zuständigen Kommune beantragen. In Düsseldorf ist dafür das Amt für Wohnungswesen zuständig. Der WBS wird für ein Jahr ausgestellt. Wird innerhalb dieses Zeitraums eine Sozialwohnung vermittelt, muss der Schein nicht wieder neu beantragt werden. Er gilt bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Wer hat Anspruch auf eine geförderte Wohnung?

Die folgenden Voraussetzungen gelten für dir Erteilung eines Wohnungsberechtigungsscheins (WBS):

  • Fester Wohnsitz in Deutschland oder Besitz einer gültigen Aufenthaltsgenehmigung für mindestens ein Jahr.
  • Der Antrag kann nur von Volljährigen gestellt werden.
  • Das Haushaltseinkommen darf nicht über der Einkommensgrenze liegen.

Besonders der letzte Punkt sorgt bei der Stellung des Antrags immer wieder für Schwierigkeiten. Zwar gibt es festgelegte Einkommensgrenzen (Jahresbruttoeinkommen), jedoch werden zahlreiche Kostenpauschalen, Freibeträge und individuelle Besonderheiten berücksichtigt, welche für die Antragstellenden nicht immer ersichtlich sind.

Seit kurzem hat die Stadt Düsseldorf einen WBS-Chancenprüfer veröffentlicht, der auf Basis der gemachten Angaben die Möglichkeit für einen Wohnberechtigungsschein berechnet. Jedoch sind die Ergebnisse unverbindlich und dienen nur der Orientierung. Es ist auf jeden Fall ratsam, den Kontakt zum Wohnungsamt aufzunehmen und sich bei der Antragstellung unterstützen zu lassen.

Bild: Catella

Auf dem Gelände der ehemaligen Paketpost zwischen Erkrather und Kölner Straße soll unter dem Namen "Grand Central" ein neues Wohnviertel mit ca. 1000 Wohnungen entstehen. Heute stellte Klaus Franken vom schwedischen Projektentwickler Catella bei einem Workshop in den Pakethallen auf dem Gelände das Projekt vor.

Das neue Wohnquartier soll für möglichst viele Nutzer attraktiv sein. Neben frei finanzierten Miet- und Eigentumswohnungen sollen auch geförderte und preisgedämpfte Wohnungen entstehen. Es sind zwei Kitas geplant sowie gewerbliche Flächen für die Dinge des täglichen Bedarfs und die Nahversorgung der Bewohner.

Ziel des Workshops war die offene Kommunikation mit allen Beteiligten. Unter dem Motto "Modernes Leben gestalten" konnten die ca. 100 Teilnehmer ihre Ideen und Anregungen zum Entwicklungsgebiet diskutieren und direkt auf die Tischtücher notieren. Anschließend wurden die Ergebnisse zusammengefast und allen Teilnehmern präsentiert. Das Spektrum der Themen reichte von der Gestaltung des öffentlichen Raumes und der Einbindung des Quartiers in das umliegende Stadtgebiet über das Thema Mobilität bis zum Leben in den drei dort auch geplanten Hochhäusern.

Wichtig aus unserer Sicht als Wohnprojekt und vielleicht auch Vorbild für das Entwicklungsgebiet Ulmer Höh:
Der Investor setzt auf Nachhaltigkeit und auf die offene Kommunikation mit allen Beteiligten. Es soll nicht nur elitärer, sondern auch bezahlbarer Wohnraum entstehen, der sich für alle Beteiligten rechnet. wir werden sehen, wie sich das am Ende in Quadratmeterpreisen und tatsächlichen Miethöhen ausdrückt. Läuft alles nach Plan, könnten die ersten Bewohner Ende 2019/Anfang 2020 einziehen.

Ebenfalls interessant: Übergangsweise und bis zum Beginn der Abrissarbeiten wird das Gelände unter dem Namen "postPOST" als Kunst-, Kultur und Veranstaltungszentrum genutzt. Neben 30 Künstlerateliers und Ausstellungsflächen ist in den Hallen genügend Raum für Messen und Veranstaltungen. Unter dem Namen "LADEN EIN" ist auf dem Gelände das erste Popup-Restaurant in Düssseldorf entstanden. Hier wechseln alle vierzehn Tage die Gastronomen und das kulinarische Angebot. Zugang über die Erkrather Straße, direkt gegenüber von Tanzhaus NRW und Capitol-Theater.

"Denn im Grunde könnten nahezu alle Wohnungen barrierefrei sein."

Eine Studie der TERRAGON INVESTMENT GmbH aus Berlin in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Städte- und Gemeindebund beleuchtet das Thema "Barrierefreies Bauen im Kostenvergleich". Bei einer vorausschauenden Planung lassen sich erhebliche (Mehr-)Kosten von vorn herein vermeiden. Diese Vermeidung von (Mehr-)Kosten im Rahmen eines Bauvorhabens kann im günstigsten Fall dazu führen, das hohe Mehrkosten aufgrund von Barrierefreiheit erst gar nicht entstehen.

Die Studie zeigt anhand eines Beispiels auf, wo im Rahmen des Geschosswohnungsbaus (Neubau) Mehrkosten entstehen und wo nicht. Nicht alle Aspekte der Studie hinsichtlich der Barrierefreiheit werden sich in allen Bauvorhaben verwirklichen lassen. Die Studie bietet im Bedarfsfall dennoch für Wohnprojekte eine gute Argumentationshilfe, um eine größtmögliche Barrierefreiheit zu erzielen.

"Wichtig ist die Einsicht, dass es bei Barrierefreiheit nur sehr eingeschränkt eine zweite Chance gibt: Der intelligente Neubau ist der bessere und vor allem der sehr viel billigere Weg als spätere Umbaumaßnahmen. Ein reiches Land wie Deutschland sollte in der Lage sein, Qualität im Wohnungsbau zu realisieren, der Komfort für alle schafft und dabei den demografischen Anforderungen genügt."

Alle Zitate aus der Studie.

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Heute wurde im Rathaus die Vereinbarung zum "Düsseldorfer Bündnis für genossenschaftliches Wohnen" vorgestellt. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum in Düsseldorf zu schaffen.

Die Vereinbarung wurde unterzeichnet von der Stadt Düsseldorf, den fünf Wohnungsgenossenschaften Beamten-Wohnungs-Baugenossenschaft eG (BWB); Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft eG (DüBS); Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft eG (DWG); Eisenbahner Bauverein eG (EBV) und Wohnungsgenossenschaft Düsseldorf-Ost eG (WOGEDO) sowie dem Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. (VdW).

Foto: Ingo Lammert

Gemäß der Vereinbarung wird die Stadt die Möglichkeit prüfen, den Genossenschaften geeignete Grundstücke für bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug sagen die Wohnungsgenossenschaften unter anderem zu, auch bei Neubauprojekten, bei denen keine rechtliche Verpflichtung besteht, die Vorgaben des Handlungskonzeptes "Zukunft Wohnen. Düsseldorf." einzuhalten. Zudem werden Mieten auf mindestens 15 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bei vergleichbarer Ausstattung begrenzt und eine freiwillige Mietpreisbremse über drei Jahre zugesichert.

Hier geht es zur Pressemeldung der Stadt Düsseldorf und hier zur unterzeichneten Vereinbarung.

Bei der Eröffnung der Mitgliederversammlung im Ernst-Gnoß-Haus konnte die Vorsitzende und Seniorenrätin Marlene Utke neben den zahlreich erschienenen Mitgliedern auch Gäste von der Stadt Düsseldorf begrüßen. Das Wohnungsamt, vertreten durch Herrn Nowatius, und das Stadtplanungsamt, vertreten durch Frau Kaufmann und Herrn Baackmann, waren eingeladen, die aktuelle Planung für die Ulmer Höh´ vorzustellen. Weiterhin begrüßte Frau Utke den Ratsherrn Philipp Tacer als Gast.

Herr Nowatius stellte die Voraussetzungen für die Wohnberechtigungsscheine A und B sowie die geänderten Einkommensgrenzen vor und beschrieb das Verfahren für den preisgedämpften und frei finanzierten Wohnungsbau und beantwortete ausführlich die offenen Fragen der Mitglieder. Gäste von der Stadt Düsseldorf bei der WIG MitgliederversammlungFür das Bebauungsgebiet Ulmer Höh´ Süd kommt das Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt (HKW) zur Anwendung, d. h 40 % der geplanten Wohnungen müssen öffentlich gefördert oder preisgedämpft sein. Näheres kann im Internet recherchiert werden: Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt.

Herr Nowatius bat um frühzeitige Überlassung einer aktuellen Liste unseres Wohnbedarfes mit Ansprüchen auf Wohnberechtigungsscheine (A, B, preisgedämpft) und will dann Ansprechpartner benennen, die sich um die Vermittlung von Wohnraum an unserer Wohnprojekt kümmern.

Herr Nowatius wies zudem auf die gerade erfolgte Wohngeldnovelle und die erfolgte Anpassung der Mietpreisobergrenzen hin. Für Düsseldorf gilt die höchste Stufe 6 und die Mitglieder sollen prüfen, ob ein Antrag auf Wohngeld (ggf. bereits heute) für sie in Frage kommt.

Anschließend stellte Herr Baackmann den aktuellen Stand der Planungen anhand von Entwürfen vor und zeigte, dass dieser etwa auf der Hälfte des Verfahrensweges liegt. Es gibt eine Gesamtplanung des Entwicklers, nach der die ca. 200 entstehenden Wohnungen auf sechs Gebäude verteilt sind. Die Erschließung erfolgt von der Ulmenstraße aus. Im Erdgeschoss des östlichen, parallel zur Metzer Straße 18, gelegenen Hauses ist eine Kindertagesstätte geplant. Um die bauliche Vielfalt zu gewähren, sollen die einzelnen Gebäude von unterschiedlichen Architekten gestaltet werden.

Derzeit wird die Planungsphase abgeschlossen (2016) und Baurecht geschaffen (2017). Mit dem Investor soll ein städtebaulicher Vertrag verhandelt werden, in dem auch unser Mietwohnprojekt verankert werden könnte. Wenn die zur Verfügung stehende Zeit von allen Projekt­beteiligten optimal genutzt wird, ist mit dem Bezug der Gebäude allerfrühestens Ende 2018 zu rechnen.

Im Baugebiet Ulmer Höh´ Nord wird derzeit das Verkaufsverfahren vorbereitet. Es sollen dort ca. 350 Wohnungen entstehen, davon bis zu 50 % im öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Die Herren Nowatius und Baackmann sowie Frau Kaufmann wurden mit viel Dank für die ausführlichen Informationen verabschiedet. Nach einer kurzen Pause ging es mit einem Blitzlicht zu den ersten Eindrücken weiter. Insgesamt wurde die kompakte Information, der offene und produktive Austausch sowie die gute Beantwortung der vielen Fragen durch die Referenten hervorgehoben. Außerdem wurde der erkennbare Wille zur Unterstützung unseres Wohnprojektes seitens des Wohnungs- und des Stadtplanungsamtes betont.

Es war aber auch erkennbar, dass jetzt dringend die Wohnbedarfsliste aktualisiert und unsere Anforderungen und Erwartungen an das Wohnprojekt als Basis für weitere Gespräche noch zusammengefasst und dokumentiert werden müssen.

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Von Peter Baaken

Als Verein setzen wir uns konsequent für die barrierefreie Gestaltung aller Wohnungen und der Wohnumgebung ein, damit inklusives und selbstbestimmtes Leben in der eigenen Wohnung und im Quartier möglich wird. Nur durch die konsequente Umsetzung umfassender Barrierefreiheit in der Praxis ist für ALLE die eigenständige und uneingeschränkte Teilnahme und Teilhabe am gesellschaftlichen Leben möglich.

Der Begriff der Barrierefreiheit ist dabei von zentraler Bedeutung.

Was bedeutet barrierefrei?

Barrierefrei sind, vereinfacht gesagt, bauliche Anlagen, wenn sie für Menschen mit unterschiedlichen Behinderungen, alte Menschen und Personen mit Kleinkindern in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe auffindbar, zugänglich und nutzbar sind.

Dabei sind die einschlägigen DIN-Normen als anerkannte Regeln der Technik zu beachten:
DIN 18040-1
Barrierefreies Bauen – Öffentlich zugängliche Gebäude
DIN 18040-2
Barrierefreies Bauen – Wohnungen
DIN 18040-3
Barrierefreies Bauen – Öffentlicher Verkehrs- und Freiraum

Die Begriffe „rollstuhlgerecht“ und „behindertengerecht“ sind heute nicht mehr zielführend, da sie im Gegensatz zum Begriff „barrierefrei“, nicht allumfassend sind, sondern lediglich Maßnahmen (z. B. rollstuhlgerechte Wohnung für Rollstuhlfahrer) für einzelne Personengruppen (hier: Rollstuhlfahrer und Menschen mit Behinderung) beschreiben bzw. beinhalten.

Barrierefreiheit ist nicht umsonst

Sicherlich können Mehrkosten bei der Umsetzung der Barrierefreiheit entstehen. Sie lassen sich auf ein Minimum reduzieren, wenn dieser Aspekt von vornherein bei der Planung und Bauausführung berücksichtigt wird. Darüber hinaus gibt es für Investoren vielfältige Fördermöglichkeiten des Bundes, des Landes und der Kommunen.

Für die Gesellschaft kann sich der Mehraufwand schnell lohnen, z. B. wenn Menschen mit Behinderung, Menschen mit fortschreitenden Krankheitsverläufen oder zunehmender Pflegebedürftigkeit viel länger in Ihren barrierefreien Wohnungen bzw. im Quartier bleiben können, bevor die Aufnahme in stationäre Einrichtungen notwendig wird. Das entlastet die Träger der Sozialversicherung und der Sozialhilfe finanziell und organisatorisch.

 Für Investoren und Vermieter ist interessant, dass sich barrierefreie Wohnungen in einem ebenfalls barrierefreien Wohnumfeld besser und schneller verkaufen oder vermieten lassen.

 Fazit

Bei öffentlich geförderten Mietwohnungen besteht für den Investor, aufgrund der geltenden Förderrichtlinien, die Verpflichtung barrierefreie Wohnungen zu bauen. Ausnahmen hiervon sind aber auch hier nicht ganz ausgeschlossen! Für freifinanzierte Miet- bzw. Eigentumswohnungen gibt es nur eine sehr eingeschränkte Pflicht barrierefreie Wohnungen zu bauen.

Überzeugungsarbeit durch unseren Verein bzw. durch Einzelpersonen gegenüber den Akteuren (Investoren, Architekten, Stadt, Land etc.) ist weiterhin notwendig, damit genügend barrierefreie Wohnungen entstehen. Das gilt auch für die barrierefreie Gestaltung der Wohnumgebung.

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